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Kurz und bündig: Was ist ein Hypothekarkredit?

Ein Hypothekarkredit ist ein Kredit der hypothekarisch besichert wird. Das bedeutet: die Bank wird im Grundbuch eingetragen und kann, wenn du deinen Kredit nicht zurückzahlen kannst, auf das Haus zugreifen um die ausstehende Summe zu tilgen.

Wenn du dir in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufst, kommst du auf der Suche nach der richtigen Finanzierung bestimmt auch zum Hypothekarkredit. Gemeinsam mit dem Bauspardarlehen gehört er zu den beliebtesten Formen der Immobilienfinanzierung.

Inhaltsverzeichnis:

Die Eintragung ins Grundbuch

Namensgebend für den Hypothekarkredit ist die Hypothek, d.h. die Eintragung des Kreditgebers ins Grundbuch. Bei Abschluss der Finanzierung wird der Bank ein Pfandrecht ins sogenannte C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Mehr zum Thema Kreditsicherheiten erfährst du hier. 

Dies bedeutet, dass die Bank im Falle deiner Zahlungsunfähigkeit das Recht hat, den Erlös der Zwangsversteigerung der Immobilie für die Tilgung der ausstehenden Kreditraten zu verwenden.

Dies gilt natürlich im Extremfall, wenn du als Kreditnehmer mit der Bank keine anderwärtige Einigung erzielen kannst. Normalerweise hat die Bank kein besonderes Interesse, das aufwendige Verfahren einer Zwangsversteigerung früher als nötig vom Zaun zu brechen.

Die Eintragung ins Grundbuch ist natürlich mit Kosten verbunden, 1,2 % des Betrages werden als Gebühr in Österreich fällig. Nach Tilgung des Kredits kannst du die Bank natürlich wieder löschen lassen, das geschieht aber nicht automatisch.

Der große Vorteil der Hypothek für Kreditnehmer sind die wesentlich niedrigeren Zinsen bzw. der niedrige Zinssatz. Da die Bank im Notfall auf das Haus zurückgreifen kann, ist ihr Ausfallsrisiko minimal. Das schlägt sich im Zinssatz nieder.

Infobox: Hypothekarkredit umschulden?

Die Umschuldung von einem Hypothekarkredit kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein und sehr viel Geld ersparen.

Unter folgenden Aspekten kann die Umschuldung von einem Hypothekarkredit sinnvoll sein:

  • Du möchtest von einem variabel verzinsten Kredit in einen Fixzinskredit
  • Deine Bonität hat sich massiv verbessert und du würdest nun ein viel besseres Angebot mit niedrigeren Zinsen erhalten
  • Du hast vor ein paar Jahren ein Bauspardarlehen abgeschlossen und zahlst zu hohe Zinsen

Bist du dir unsicher? Frag einfach unverbindlich bei uns nach. Wir sagen dir, ob eine Umschuldung deines Hypothekarkredit wirtschaftlich für dich sinnvoll ist.

Wie wird der Hypothekarkredit verzinst?

Die Zinsen für einen Hypothekarkredit in Österreich setzen sich, wie die von jedem anderen Kredit auch, aus einem Referenzzinssatz und einem Aufschlag zusammen. Der Referenzzinssatz ist meist der 3- oder 6-Monats-EURIBOR oder LIBOR.

Da diese Zinssätze derzeit negativ sind, kommt praktisch nur der Aufschlag zu Tragen. Dieser spiegelt deine Bonität, die Kosten und die Gewinnspanne der Bank wider. Je besser deine Bonität, desto niedriger ist dieser Aufschlag und somit deine Zinsen. Hier erfährst du, wie die Bank den Kreditzins berechnet

Zinsen: Fix oder variabel?

Zinsen für HypothekarkreditVariabel verzinste Hypothekarkredite sind derzeit verlockend billig. Du kannst schon eine Finanzierung mit einem Zinssatz von deutlich unter 2 % p.a. aufnehmen, gute Bonität vorausgesetzt. Spitzenangebote sind sogar unter 1 % Zinsen p.a. möglich. Hypotheken haben jedoch, aufgrund der meist hohen Kreditsummen, eine sehr lange Laufzeit von meist deutlich über 20 Jahren. Niemand kann wissen, wie sich die Zinsen während der Laufzeit entwickeln werden – nur sinken werden die Zinsen in Österreich vermutlich nicht.

Im Gegensatz zum Bauspardarlehen, dessen Zinsobergrenze bei einem Zinssatz von 6 % liegt, verfügen Hypothekarkredite über keine automatische Obergrenze für die Kreditzinsen. Hier bewegt sich der Zinssatz für Kreditnehmer gemäß der im Vertrag festgesetzten Zinsgleitklausel.

Du kannst aber auch eine fix verzinste Hypothek wählen. Dabei ist der Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwar höher als im Fall einer variablen Hypothek, er bleibt aber für einen vereinbarten Zeitraum auf diesem Niveau, egal wie sich die Geld- und Kapitalmarktzinssätze bewegen. Fixzinskredite erfreuen sich daher momentan besonderer Beliebtheit. 

Diese Variante ist für Kreditnehmer besonders dann gut geeignet, wenn du davon ausgehst, dass der Referenzzinssatz, wie der Euribor, in den folgenden Jahren eher steigen wird.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Zinscap. Damit kannst du in Zeiten tiefer Zinsen diese ausnützen und bist trotzdem gegen steigende Zinsen abgesichert. Ein Zinscap ist eine fixe Obergrenze, die deine Zinsen während der Laufzeit nicht übersteigen können. Unterhalb dieser Obergrenze bewegen sich die Zinsen wie bei einer variabel verzinsten Finanzierung. Natürlich ist diese Sicherheit nicht kostenlos: Du erkaufst sie mit einem gewissen Prozentsatz der Kreditsumme. Generell gilt: Je niedriger die Grenze liegt und je länger du dich absichern möchtest, desto teurer.

Die häufigsten Fragen zum Hypothekarkredit

Aktuelle Aufschläge bzw. Zinsen für einen Hypothekarkredit

Der Aufschlag bzw. die Höhe der Zinsen hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst kannst du bei vielen Banken zwischen einem fix oder variabel verzinsten Hypothekarkredit wählen. Auch gemischte Formen wie zB 10 Jahre fix und 20 Jahre variabel sind möglich. Finanzierungen mit fixen Zinsen haben höhere Aufschläge als variabel verzinste Kredite. Weiters sind die Bonität und die Besicherung wichtig. Von diesen Faktor abhänigig kannst du mit einem Aufschlag zwischen unter 1 % bis 3,7 % Zinsen rechnen.

Hypothekarkredit: Vor- bzw. Nachteile zu anderen Krediten?

Der Hypothekarkredit hat, wie andere Finanzierungen, seine Vor- und Nachteile.

  • lange Laufzeiten möglich
  • niedrigere Zinssätze durch hypothekarische Besicherung
  • Fixzinskredite und somit Planbarkeit über eine längere Laufzeit für den Kreditnehmer möglich
  • eingetragenes Pfandrecht im Grundbuch
  • Kosten für Eintragung der Hypothek
Hypothekarkredit: Wie zurückzahlen?

Üblicherweise zahlst du deinen Hypothekarkredit durch monatliche Raten bis zum Laufzeitende zurück. Manche Banken bieten aber auch andere Formen, wie etwa endfällige Kredite oder Sondertilgungen, an.

Hypothekarkredit für Pensionisten möglich?

Grundsätzlich ist auch das nicht ausgeschlossen, allerdings solltest du bedenken, dass Hypothekarkredite üblicherweise über Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren finanziert werden. Die Frage, die sich die Bank hier stellen wird ist, ob du diesen Kredit über die Laufzeit voll bedienen kannst. Auf alle Fälle solltest du mit Hilfe unserer Kreditexperten mehrere Angebote einholen.

Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit?

Bevor du einen Hypothekarkredit bekommst, prüft die Bank ob die die Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit erfüllst.

  1. Rechts- und Geschäftsfähigkeit: wenn du eine natürliche Person bist und mindestens 18 Jahre alt bist, erfüllst du diese Voraussetzung.
  2. Kreditwürdigkeit: die Bank prüft ob es Einträge in Datenbanken wie jene des KSV oder CRIF gibt. Sollte es hier negative Einträge geben, wird es sehr schwer eine Finanzierung zu bekommen.
  3. Kreditfähigkeit: hier wird geprüft du ob die Kreditsumme über die Laufzeit auch wirklich tilgen kannst – vor allem wenn der Zinssatz in der Zukunft wieder steigen sollte. Dies prüft die Bank u.a. durch eine Haushaltsrechnung die du der Bank zur Verfügung stellen musst.
Hypothekarkredit ohne Eigenmittel möglich?

Bei sehr guter Bonität ist ein Hypothekarkredit auch ohne Eigenmittel möglich. Wende dich am besten an unsere Kreditexperten in dem du unseren Kreditrechner ausfüllst.

Hypothekarkredit: wo finde ich die besten Angebote?

Da bist du bei uns genau richtig. Fülle am besten gleich unseren Kreditrechner aus und unsere Kreditexperten melden sich umgehend vollkommen unverbindlich bei dir um den günstigsten Hypothekarkredit für dich zu finden.

Rechenbeispiel für einen Hypothekarkredit

Gesamtkreditbetrag:€ 200.000,00,-
Laufzeit:30 Jahre/360 Monate
Sollzinssatz p.a.:1,125 %
Effektivzinssatz:1,4 %
diverse Gebühren :€ 6.880,-
monatliche Rate:€ 656,25,-
zu zahlender Gesamtbetrag:€ 236.250,99,-

Wir vergleichen die Zinsen für deinen Hypothekarkredit bei den besten Banken in ganz Österreich:

Unsere Kreditexperten wissen genau, welcher Hypothekarkredit bei welcher Bank die günstigsten Zinsen bekommen wird und reicht daher gemeinsam mit dir nur bei den aussichtsreichsten Banken den Kreditantrag ein.

  • BAWAG P.S.K
  • Bank Austria
  • Raiffeisenbanken
  • Oberbank
  • BTV Bank
  • BKS Bank
  • Austrian Anadi Bank
  • Sparkassen
  • Hypo NÖ
  • Hypo OÖ
  • WSK Bank
  • SWK Bank

Und zahlreiche weitere…

Wie viel Hypothekarkredit kann ich mir leisten?

Wenn du wissen möchtest, wie hoch deine Immobilienfinanzierung in Österreich maximal sein kann, helfen dir der baningo Kreditrechner und der baningo Haushaltsrechner.

Ein Limit für deinen Immobilienfinanzierung sind deine Eigenmittel. Das andere ist, wie viel Geld du monatlich für die Tilgung aufbringen kannst.

Wie viel Eigenmittel brauche ich?

Ein Element, das bei der Berechnung der Kredithöhe miteinfließt, sind deine Eigenmittel. Diese sollten mindestens 20 % der Finanzierungssumme betragen. Beispielsweise solltest du mit 30.000 Euro Eigenmittel nicht mehr als 120.000 Euro Kredit aufnehmen. Je höher dein Eigenmittelanteil ist, desto niedriger sind deine Kreditzinsen.

Zu den Eigenmitteln zählen etwa Sparbücher, Wertpapiere, Kapitalversicherungen, Grundstücke usw. Unter Umständen können auch Eigenleistungen auf der Baustelle als Eigenmittel angerechnet werden.

Welche Rate kann ich mir als Kreditnehmer leisten?

Mit unserem Haushaltsrechner kannst du das ganz leicht herausfinden: In der Tabelle gibst du zuerst alle fixen Ausgaben, dann alle variablen Ausgaben ein und im Anschluss rechnest du deine Einnahmen hinzu. Die Differenz daraus könntest du für die Tilgung deiner Finanzierung verwenden.

Wichtig ist, dass du hier tatsächlich an alle Ausgaben denkst. Auch an jene, die nur jährlich oder quartalsweise anfallen und auch an unregelmäßige. So haben wir eine extra Zeile für Geschenke reserviert und auch für Kultur.

Haushaltsrechnung für Hypothekarkredit

Eine besonders detaillierte und umfangreiche Haushaltsrechnung zeigt deiner Bank, dass du einen hervorragenden Überblick über deine Finanzen hast und auch wirklich weißt, worauf du dich mit einer Finanzierung einlässt. Dies steigert deine Chancen auf einen guten Kreditvertrag erheblich.

Sobald du deine möglichen monatlichen Raten kennst, kannst du mit dem baningo Kreditrechner herausfinden, welche Summe du in welchem Zeitraum damit zurückzahlen kannst.

Generell gilt: Je länger die Laufzeit der Finanzierung, desto niedriger die monatliche Rate. Damit sind aber unweigerlich höhere Kosten verbunden, da du für einen längeren Zeitraum Zinsen an die Bank zahlst. Diesen Zusammenhang kannst du im baningo Kreditrechner testen und die optimale Kombination aus Kreditsumme und monatlichen Raten für dich herausfinden.

Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen?

Normalerweise wird ein Hypothekarkredit in Österreich als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Das bedeutet, dass du über die Laufzeit jeden Monat einen fixen Betrag an die Bank zurückzahlst und damit sowohl Zinszahlungen leistest als auch einen Teil des Kreditbetrags an die Bank zurückzahlst. Je niedriger die ausstehende Kreditsumme, desto höher der Anteil der Tilgung an der monatlichen Zahlung.

Das geht aber auch anders: Du kannst ein endfälliges Darlehen abschließen. Dann zahlst du nur Zinsen an die Bank und den Kreditbetrag tilgst du auf einmal am Laufzeitende. Während der Laufzeit zahlst du in einen Tilgungsträger ein, aus dem du später die Kreditsumme an die Bank zurückzahlst.

Im Idealfall wirft der Tilgungsträger, zum Beispiel ein Fonds oder eine Lebensversicherung, eine schöne Rendite ab und du zahlst unterm Strich kaum Zinsen. Wenn du gut verdienst, kannst du die Zinszahlungen von der Steuer absetzen und erhältst hier eine schöne Summe Geld jedes Jahr vom Finanzamt zurück. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleiben die Zinszahlungen, und somit die absetzbare Summe, über die Laufzeit gleich.

Wenn du höchste Bonität besitzt und risikobereit bist, kannst du auch einen Fremdwährungskredit aufnehmen. Dies ist ebenfalls ein endfälliges Darlehen, wobei du aber Euro ausbezahlt bekommst und die Schuld in Schweizer Franken oder Yen besteht. Warum hier ein höheres Risiko besteht, ein Fremdwährungskredit aber trotzdem interessant sein kann, erfährst du in unserem Artikel zu diesem Thema: Fremdwährungskredite

Zusammenfassung

Um die optimale Immobilienfinanzierung bzw. den optimalen Hypothekarkredit für dich in Österreich zu finden, ist die beste Beratung essentiell. Unsere Kreditexperten vergleichen die besten Bankangebote in Österreich für dich. Das spart dir als Kreditnehmer viel Zeit und Geld. Ruf uns gerne an oder verwende unseren Kreditrechner und sende uns unverbindlich deine Daten. Wir melden uns dann umgehend bei dir!

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