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Wenn du dir ein Haus oder eine Wohnung kaufst, kommst auf der Suche nach der richtigen Finanzierung bestimmt auch zum Hypothekarkredit. Gemeinsam mit dem Bauspardarlehen gehört er zu den beliebtesten Formen der Immobilienfinanzierung.

Inhaltsverzeichnis:

Die Eintragung ins Grundbuch

Namensgebend für den Hypothekarkredit ist die Hypothek, d.h. die Eintragung des Kreditgebers ins Grundbuch. Bei Abschluss des Kredits wird der Bank ein Pfandrecht ins sogenannte C-Blatt des Grundbuchs eingetragen.

Dies bedeutet, dass die Bank im Falle deiner Zahlungsunfähigkeit das Recht hat, den Erlös der Zwangsversteigerung der Immobilie für die Tilgung der ausstehenden Kreditraten zu verwenden.

Dies gilt natürlich im Extremfall, wenn du mit der Bank keine anderwärtige Einigung erzielen kannst. Normalerweise hat die Bank kein besonderes Interesse, das aufwendige Verfahren einer Zwangsversteigerung früher als nötig vom Zaun zu brechen.

Die Eintragung ins Grundbuch ist natürlich mit Kosten verbunden, 1,2 % des Betrages werden als Gebühr fällig. Nach Tilgung des Kredits kannst du die Bank natürlich wieder löschen lassen, das geschieht aber nicht automatisch.

Der große Vorteil der Hypothek sind die wesentlich niedrigeren Zinsen. Da die Bank im Notfall auf das Haus zurückgreifen kann, ist ihr Ausfallsrisiko minimal. Das schlägt sich im Zinssatz nieder.

Wie wird der Hypothekarkredit verzinst?

Die Zinsen für einen Hypothekarkredit setzen sich, wie die von jedem anderen Kredit auch, aus einem Referenzzinssatz und einem Aufschlag zusammen. Der Referenzzinssatz ist meist der 3- oder 6-Monats-EURIBOR oder LIBOR.

Da diese Zinssätze derzeit negativ sind, kommt praktisch nur der Aufschlag zu Tragen. Dieser spiegelt deine Bonität, die Kosten und die Gewinnspanne der Bank wider. Je besser deine Bonität, desto niedriger ist dieser Aufschlag und somit deine Kreditzinsen.

Fix oder variabel?

Variabel verzinste Hypothekarkredite sind derzeit verlockend billig. Du kannst schon unter 2 % p.a. einen Kredit aufnehmen, gute Bonität vorausgesetzt. Hypotheken haben jedoch, aufgrund der meist hohen Kreditsummen, eine sehr lange Laufzeit von über 20 Jahren. Niemand kann wissen, wie sich die Zinsen in diesem Zeitraum entwickeln werden – nur sinken werden sie vermutlich nicht.

Im Gegensatz zum Bauspardarlehen, dessen Zinsobergrenze bei 6 % liegt, verfügen Hypothekarkredite über keine automatische Obergrenze für die Kreditzinsen. Hier bewegt sich der Zinssatz gemäß der im Vertrag festgesetzten Zinsgleitklausel.

Du kannst aber auch eine fix verzinste Hypothek wählen. Dabei ist der Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zwar höher als im Fall einer variablen Hypothek, er bleibt aber für einen vereinbarten Zeitraum auf diesem Niveau, egal wie sich die Geld- und Kapitalmarktzinssätze bewegen.

Diese Variante ist besonders dann gut geeignet, wenn du davon ausgehst, dass der Referenzzinssatz, wie der Euribor, in den folgenden Jahren eher steigen wird.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Zinscap. Damit kannst du in Zeiten tiefer Zinsen diese ausnützen und bist trotzdem gegen steigende Zinsen abgesichert. Ein Zinscap ist eine fixe Obergrenze, die deine Kreditzinsen während der Laufzeit nicht übersteigen können. Unterhalb dieser Obergrenze bewegen sich die Zinsen wie bei einem variabel verzinsten Kredit. Natürlich ist diese Sicherheit nicht kostenlos: Du erkaufst sie mit einem gewissen Prozentsatz der Kreditsumme. Generell gilt: Je niedriger die Grenze liegt und je länger du dich absichern möchtest, desto teurer.

Wie viel Hypothekarkredit kann ich mir leisten?

Wenn du wissen möchtest, wie hoch dein Wohnkredit maximal sein kann, helfen dir der baningo Kreditrechner und der baning Haushaltsrechner.

Ein Limit für deinen Kredit sind deine Eigenmittel. Das andere ist, wie viel Geld du monatlich für die Tilgung aufbringen kannst.

Wie viel Eigenmittel brauche ich?

Ein Element, das bei der Berechnung der Kredithöhe miteinfließt, sind deine Eigenmittel. Diese sollten mindestens 20 % der Finanzierungssumme betragen. Beispielsweise solltest du mit 30.000 Euro Eigenmittel nicht mehr als 120.000 Euro Kredit aufnehmen. Je höher dein Eigenmittelanteil ist, desto niedriger sind deine Kreditzinsen.

Zu den Eigenmitteln zählen etwa Sparbücher, Wertpapiere, Kapitalversicherungen, Grundstücke usw. Unter Umständen können auch Eigenleistungen auf der Baustelle als Eigenmittel angerechnet werden.

Welche Rate kann ich mir leisten?

Mit unserem Haushaltsrechner kannst du das ganz leicht herausfinden: In der Tabelle gibst du zuerst alle fixen Ausgaben, dann alle variablen Ausgaben ein und im Anschluss rechnest du deine Einnahmen hinzu. Die Differenz daraus könntest du für die Tilgung eines Kredits verwenden.

Wichtig ist, dass du hier tatsächlich an alle Ausgaben denkst. Auch an jene, die nur jährlich oder quartalsweise anfallen und auch an unregelmäßige. So haben wir eine extra Zeile für Geschenke reserviert und auch für Kultur.

Eine besonders detaillierte und umfangreiche Haushaltsrechnung zeigt deinem Bankberater, dass du einen hervorragenden Überblick über deine Finanzen hast und auch wirklich weißt, worauf du dich mit einem Kredit einlässt. Dies steigert deine Chancen auf einen guten Kreditvertrag erheblich.

Sobald du deine möglichen monatlichen Raten kennst, kannst du mit dem baningo Kreditrechner herausfinden, welche Summe du in welchem Zeitraum damit zurückzahlen kannst.

Generell gilt: Je länger die Laufzeit des Kredits, desto niedriger die monatliche Rate. Damit sind aber unweigerlich höhere Kosten verbunden, da du für einen längeren Zeitraum Zinsen an die Bank zahlst. Diesen Zusammenhang kannst du im baningo Kreditrechner testen und die optimale Kombination aus Kreditsumme und monatlichen Raten für dich herausfinden.

Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen?

Normalerweise wird ein Hypothekendarlehen als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Das bedeutet, dass du jeden Monat einen fixen Betrag an die Bank zurückzahlst und damit sowohl Zinszahlungen leistest als auch einen Teil des Kreditbetrags an die Bank zurückzahlst. Je niedriger die ausstehende Kreditsumme, desto höher der Anteil der Tilgung an der monatlichen Zahlung.

Das geht aber auch anders: Du kannst ein endfälliges Darlehen abschließen. Dann zahlst du nur Zinsen an die Bank und den Kreditbetrag tilgst du auf einmal am Laufzeitende. Während der Darlehenslaufzeit zahlst du in einen Tilgungsträger ein, aus dem du später die Kreditsumme an die Bank zurückzahlst.

Im Idealfall wirft der Tilgungsträger, zum Beispiel ein Fonds oder eine Lebensversicherung, eine schöne Rendite ab und du zahlst unterm Strich kaum Zinsen. Wenn du gut verdienst, kannst du die Zinszahlungen von der Steuer absetzen und erhältst hier eine schöne Summe Geld jedes Jahr vom Finanzamt zurück. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleiben die Zinszahlungen, und somit die absetzbare Summe, über die Laufzeit gleich.

Wenn du höchste Bonität besitzt und risikobereit bist, kannst du auch einen Fremdwährungskredit aufnehmen. Dies ist ebenfalls ein endfälliges Darlehen, wobei du aber Euro ausbezahlt bekommst und die Schuld in Schweizer Franken oder Yen besteht. Warum hier ein höheres Risiko besteht, ein Fremdwährungskredit aber trotzdem interessant sein kann, erfährst du in unserem Artikel zu diesem Thema.

Um den optimalen Kredit  – oder Kombination von Krediten – für dich zu finden, lass dir mehrere Angebote von den besten Bankberatern Österreichs legen. Ganz einfach und kostenlos auf baningo.com!

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