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Du möchtest eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen? Dann ist die Frage der richtigen Immobilienfinanzierung fast ebenso wichtig wie die Wahl der richtigen Immobilie.
Leider ist sie auch fast ebenso schwierig. Banken bieten eine Fülle an Immobilienfinanzierungen, und es ist nicht immer leicht den Durchblick zu behalten. Wir helfen dir dabei!

Inhaltsverzeichnis:

Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

Die erste Frage bei der Suche nach der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus ist die nach der richtigen Preisklasse. Immobilienseiten im Web sind voll von wunderschönen Villen und traumhaften Dachgeschoßwohnungen, aber oft sind sie finanziell außerhalb der Reichweite. „Handwerkertraum“ soll‘s aber auch keiner sein. Daher ist der erste Schritt ein Blick auf die eigenen Finanzen: Auf das monatliche Einkommen und auf das Eigenkapital.

Eigenmittel für die Immobilienfinanzierung

Banken verlangen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel. Das bedeutet, dass du bei Kosten von 200.000 Euro mindestens 40.000 selbst einbringen solltest und die Bank 160.000 Euro Immobilienfinanzierung beisteuert.
Ist dein Eigenkapital höher – etwa 30 % oder mehr – kannst du mit besseren Konditionen wie niedrigeren Zinsen rechnen.
Als Eigenmittel zählt alles, was du selbst für den Immobilienkauf aufbringst.
Beispielsweise sind das Sparbücher, Wertpapiere, Fonds, (auslaufende) Lebensversicherungen usw. Auch gewisse Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung angerechnet werden.

Achtung: Kaufnebenkosten

Wenn du dir eine Wohnung oder ein Haus kaufst, musst du nicht nur die Kosten der Immobilie begleichen, sondern auch für Kaufnebenkosten aufkommen. Dies sind etwa Gebühren für den Notar, für die Grundbuchseintragung, für den Makler usw. Als Faustregel kannst du von 10 % des Kaufpreises ausgehen, die beim Immobilienkredit als Kaufnebenkosten ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Dein Einkommen

Wie viel du im Monat an Kreditraten an die Bank zurückzahlen kannst, hängt wesentlich von deinem Einkommen ab. Die mögliche Monatsrate kannst du ganz einfach mit dem baningo Haushaltsrechner herausfinden.
Gib einfach deine monatlichen Ausgaben ein, rechne dein Einkommen hinzu – die Differenz ergibt dein monatlich frei verfügbares Einkommen.
Wichtig ist, dass du auch quartalsweise, jährliche und unregelmäßige Zahlungen berücksichtigst. Eine vollständige und umfangreiche Haushaltsrechnung zeigt deinem Bankberater, dass du einen guten Überblick über deinen Finanzen hast und mit Geld umzugehen weißt. Das erhöht deine Chancen auf eine gute Immobilienfinanzierung.
Wenn du einen Überblick über deine Eigenmittel und dein monatlich frei verfügbares Einkommen hast, kannst du mit dem baningo Kreditrechner ganz einfach herausfinden, wie viel Immobilienfinanzierung für dich drin ist.

Welche Laufzeit ist die richtige?

Je länger deine Laufzeit, desto mehr Immobilienfinanzierung kannst du dir leisten. Oder, bei einer gegebenen Kreditsumme, desto niedriger ist die Monatsrate für deine Wohnbaufinanzierung. Die Kehrseite davon ist aber eine höhere Gesamtbelastung. Denn mit jedem Jahr mehr Laufzeit musst du ein Jahr länger Zinsen auf den ausstehenden Betrag zahlen.
Ein Beispiel: Für 150.000 Euro Wohnbaufinanzierung bei 2,5 % Zinssatz und 20 Jahren Laufzeit beträgt die Kreditrate 794,85 Euro und die Gesamtbelastung 190.765,04 Euro. Steigerst du die Laufzeit auf 25 Jahre, sinkt die Kreditrate auf 672,93 Euro und die Gesamtbelastung durch den Immobilienkredit steigt auf 201.877,53 Euro. Bei 30 Jahren Laufzeit zahlst du im Monat nur 592,68 Euro Kreditrate, insgesamt aber schon 213.365,29 Euro.
 
Die ideale Kombination aus Monatsrate und Gesamtbelastung durch deine Wohnbaufinanzierung kannst du ganz einfach im baningo Kreditrechner ausprobieren, mit verschiedenen Zinssätzen und Beträgen durchspielen und für dich optimieren.  

Bauspardarlehen, Hypothekarkredit oder beides?

Bauspardarlehen

Wenn du schon mal einen Bausparvertrag hattest, kannst du dir dein Eigenheim mit einem Bauspardarlehen finanzieren. Wenn du noch keinen hattest, ist das in den meisten Fällen auch kein Problem, ein Abschluss der Immobilienfinanzierung gemeinsam mit dem Bauspardarlehen ist ebenfalls möglich.
Der höchstmögliche Betrag, den eine Person mit einem Bauspardarlehen finanzieren kann, liegt bei 180.000 Euro. Paare kommen demnach auf 360.000 Euro Wohnbaufinanzierung. Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Zinsobergrenze von 6 %, die automatisch inkludiert ist. Eigentlich stand dem eine Untergrenze bei 3 % gegenüber, allerdings wurde diese in vielen Fällen aufgrund des ultra-niedrigen Zinsniveaus gesenkt oder aufgehoben.
Bauspardarlehen sind auch recht standardisierte Produkte, sie sind transparent und bieten für alle Kunden recht ähnliche Konditionen. Bei ausreichender Besicherung kannst du davon ausgehen, dass dir eine Immobilienfinanzierung ohne allzu große Auflagen gewährt wird.
Dem gegenüber stehen aber niedrige Flexibilität und teils eher hohe Spesen. Diese solltest du unbedingt zwischen den Instituten vergleichen!

Hypothekarkredit

Bevor dir ein Bauspardarlehen zugeteilt wird, dient meist ein Hypothekarkredit als Zwischenfinanzierung. Allerdings kannst als Immobilienfinanzierung auch nur einen Hypothekarkredit abschließen.
Diese Form der Immobilienfinanzierung zeichnet sich durch hohe Flexibilität aus. Weder Zinsen, noch Laufzeit oder Betrag sind produktspezifisch begrenzt. Derzeit kannst du einen variabel verzinsten Hypothekarkredit schon für unter 2 % abschließen, sehr gute Bonität vorausgesetzt. Dabei können Laufzeiten von bis zu 40 Jahren für deine Immobilienfinanzierung vereinbart werden, abhängig von der Bonität und dem Alter des Kreditnehmers.
Wie beim Bauspardarlehen wird der Bank für die Wohnbaufinanzierung ein Pfandrecht ins C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. So dient dein Haus oder deine Wohnung als Sicherheit und die Bank kann sie im Fall deiner Zahlungsunfähigkeit auf den Erlös der Zwangsversteigerung deiner Immobilie zugreifen.  

Fix oder variabel verzinste Immobilienfinanzierung?

So tief wie derzeit waren die Zinsen noch nie. Davon profitierst auch du als Kreditnehmer. Variabel verzinste Wohnbaufinanzierungen gibt’s schon unter 2 % p.a. In einem „normalen“ Zinsumfeld sind sogar Sparzinsen meist höher.
Wenn du aber einen variablen Immobilienkredit abschließt, sinkt und steigt dein Kreditzins gemäß der Zinsgleitklausel in deinem Vertrag. Meist dient ein Euribor- oder Libor-Zinssatz als Referenzzinssatz und die Bank rechnet einen fixen Aufschlag hinzu, der die Kosten und den Gewinnaufschlag der Bank widerspiegelt sowie deine Bonität.
Wenn die EZB mit dem nächsten Zyklus an Zinserhöhungen beginnt, wird auch der Referenzzinssatz in deinem Vertrag steigen und somit werden deine Kreditzinsen teurer.

Steigende Zinsen in der Zukunft kannst du vermeiden, wenn du dich für eine Immobilienfinanzierung mit Fixzinssatz entscheidest. Dieser hat von Beginn weg einen höheren Zinssatz als ein vergleichbarer variabel verzinster Kredit, aber du kannst dir sicher sein, dass er für einen bestimmten Zeitraum gleich bleibt, egal wie sich die Zinsen an den Finanzmärkten entwickeln. In Zeiten „normaler“ Zinsen entgeht dir mit einem Fixzinssatz auch die Chance auf sinkende Zinsen. Derzeit ist die Chance auf noch niedrigere Zinsen jedoch minimal.

Wenn leicht steigende Zinsen für dich kein Problem sind, kannst du dich für einen Zinscap entscheiden. Ein Zinscap ist eine Zinsobergrenze, die in einem bestimmten Zeitraum nicht überschritten wird. Für einen bestimmten Prozentsatz der Kreditsumme kannst du dir beispielsweise einen Cap bei 5 % für 10 Jahre kaufen. Unterhalb von 5 % bewegt sich der Zinssatz wie in einem variablen Vertrag, würde er 5 % übersteigen, greift der Zinscap und dein Kreditzins bleibt bei 5 % eingefroren.Wenn du wissen möchtest, wie sich ein steigender Zinssatz auf deine Monatsrate auswirkt, kannst du das ganz leicht in unserem Kreditrechner ausprobieren!

Bei bereits laufenden Immobilienfinanzierungen, die vor einigen Jahren abgeschlossen wurden, sind die Kreditzinsen oft höher als sie bei einem Neuabschluss wären. In diesem Fall kann sich eine Umschuldung lohnen. Diese Umschuldung des Kredits ist aber auch mit Kosten verbunden. Ob du dir unterm Strich Geld sparst oder nicht, kommt auf den Einzelfall an. Am besten holst du dir mehrere Angebote und vergleichst!

Die Wohnbauförderung

Einen Teil der Wohnbaufinanzierung kann aus der Wohnbauförderung bestehen. Diese ist in erster Linie für Neubauten und Sanierungen gedacht und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Meist besteht die Wohnbauförderung aus rückzahlbaren, sehr günstigen Darlehen und/oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen.
Die Höhe ist gedeckelt und berechnet sich nach bestimmten, bundeslandspezifischen Formeln. In den meisten Fällen ist die Förderung höher, je umweltfreundlicher gebaut wird und Familien mit mehr Kindern erhalten oft höhere Wohnbauförderungen. Wir haben die unterschiedlichen Regelungen auf 9 Seiten für 9 Bundesländer zusammengefasst.

Wenn du die beste Immobilienfinanzierung für dich finden möchtest, dann kontaktiere einige der besten Bankberater Österreichs auf baningo.com! Hol dir Angebote von über 200 Beratern von mehr als 15 Banken und finde jenes, das zu dir und deinem Projekt passt!

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