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Immobilienfinanzierung - unverbindlich anfragen

Du möchtest eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen? Dann ist die Frage der richtigen Immobilienfinanzierung fast ebenso wichtig wie die Wahl der richtigen Immobilie.
Leider ist sie auch fast ebenso schwierig. Banken bieten eine Fülle an Immobilienfinanzierungen, und es ist nicht immer leicht den Durchblick zu behalten. Wir helfen dir dabei!

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Inhaltsverzeichnis:

Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

Die erste Frage bei der Suche nach der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus ist die nach der richtigen Preisklasse. Immobilienseiten im Web sind voll von wunderschönen Villen und traumhaften Dachgeschoßwohnungen, aber oft sind sie finanziell außerhalb der Reichweite. „Handwerkertraum“ soll‘s aber auch keiner sein. Daher ist der erste Schritt ein Blick auf die eigenen Finanzen: Auf das monatliche Einkommen und auf das Eigenkapital.

Eigenmittel für die Immobilienfinanzierung

Banken verlangen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel. Das bedeutet, dass du bei Kosten von 200.000 Euro mindestens 40.000 selbst einbringen solltest und die Bank 160.000 Euro Immobilienfinanzierung beisteuert.
Ist dein Eigenkapital höher – etwa 30 % oder mehr – kannst du mit besseren Konditionen wie niedrigeren Zinsen rechnen.
Als Eigenmittel zählt alles, was du selbst für den Immobilienkauf aufbringst.
Beispielsweise sind das Sparbücher, Wertpapiere, Fonds, (auslaufende) Lebensversicherungen usw. Auch gewisse Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung angerechnet werden.

Achtung: Kaufnebenkosten

Wenn du dir eine Wohnung oder ein Haus kaufst, musst du nicht nur die Kosten der Immobilie begleichen, sondern auch für Kaufnebenkosten aufkommen. Dies sind etwa Gebühren für den Notar, für die Grundbuchseintragung, für den Makler usw. Als Faustregel kannst du von 10 % des Kaufpreises ausgehen, die beim Immobilienkredit als Kaufnebenkosten ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Dein Einkommen

Wie viel du im Monat an Kreditraten an die Bank zurückzahlen kannst, hängt wesentlich von deinem Einkommen ab. Die mögliche Monatsrate kannst du ganz einfach mit dem baningo Haushaltsrechner herausfinden.
Gib einfach deine monatlichen Ausgaben ein, rechne dein Einkommen hinzu – die Differenz ergibt dein monatlich frei verfügbares Einkommen.
Wichtig ist, dass du auch quartalsweise, jährliche und unregelmäßige Zahlungen berücksichtigst. Eine vollständige und umfangreiche Haushaltsrechnung zeigt deinem Bankberater, dass du einen guten Überblick über deinen Finanzen hast und mit Geld umzugehen weißt. Das erhöht deine Chancen auf eine gute Immobilienfinanzierung mit vorteilhaften Konditionen.
Wenn du einen Überblick über deine Eigenmittel und dein monatlich frei verfügbares Einkommen hast, kannst du mit dem baningo Kreditrechner ganz einfach herausfinden, wie viel Immobilienfinanzierung für dich drin ist.

Wir vergleichen die Zinsen für deine Immobilienfinanzierung bei den besten Banken in ganz Österreich:

Unsere Kreditexperten wissen genau, welcher Hauskredit bei welcher Bank die günstigsten Zinsen bekommen wird und reicht daher gemeinsam mit dir nur bei den aussichtsreichsten Banken den Kreditantrag ein.

  • BAWAG P.S.K
  • Bank Austria
  • Raiffeisenbanken
  • Oberbank
  • BTV Bank
  • BKS Bank
  • Austrian Anadi Bank
  • Sparkassen
  • Hypo NÖ
  • Hypo OÖ
  • WSK Bank
  • SWK Bank

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Welche Laufzeit ist die richtige?

Je länger deine Laufzeit, desto mehr Immobilienfinanzierung kannst du dir leisten. Oder, bei einer gegebenen Kreditsumme, desto niedriger ist die Monatsrate für deine Wohnbaufinanzierung. Die Kehrseite davon ist aber eine höhere Gesamtbelastung. Denn mit jedem Jahr mehr Laufzeit musst du ein Jahr länger Zinsen auf den ausstehenden Betrag zahlen.
Ein Beispiel: Für 150.000 Euro Wohnbaufinanzierung bei 2,5 % Zinssatz und 20 Jahren Laufzeit beträgt die Kreditrate 794,85 Euro und die Gesamtbelastung 190.765,04 Euro. Steigerst du die Laufzeit auf 25 Jahre, sinkt die Kreditrate auf 672,93 Euro und die Gesamtbelastung durch den Immobilienkredit steigt auf 201.877,53 Euro. Bei 30 Jahren Laufzeit zahlst du im Monat nur 592,68 Euro Kreditrate, insgesamt aber schon 213.365,29 Euro.

Die ideale Kombination aus Monatsrate und Gesamtbelastung durch deine Wohnbaufinanzierung kannst du ganz einfach im baningo Kreditrechner ausprobieren, mit verschiedenen Konditionen und Beträgen durchspielen und für dich optimieren.

Bauspardarlehen, Hypothekarkredit oder beides?

Bauspardarlehen

Wenn du schon mal einen Bausparvertrag hattest, kannst du dir dein Eigenheim mit einem Bauspardarlehen finanzieren. Wenn du noch keinen hattest, ist das in den meisten Fällen auch kein Problem, ein Abschluss der Immobilienfinanzierung gemeinsam mit dem Bauspardarlehen ist ebenfalls möglich.
Der höchstmögliche Betrag, den eine Person mit einem Bauspardarlehen finanzieren kann, liegt bei 180.000 Euro. Paare kommen demnach auf 360.000 Euro Wohnbaufinanzierung. Ein wesentlicher Vorteil liegt in der Zinsobergrenze von 6 %, die automatisch inkludiert ist. Eigentlich stand dem eine Untergrenze bei 3 % gegenüber, allerdings wurde diese in vielen Fällen aufgrund des ultra-niedrigen Zinsniveaus gesenkt oder aufgehoben.
Bauspardarlehen sind auch recht standardisierte Produkte, sie sind transparent und bieten für alle Kunden recht ähnliche Konditionen. Bei ausreichender Besicherung kannst du davon ausgehen, dass dir eine Immobilienfinanzierung ohne allzu große Auflagen gewährt wird.
Dem gegenüber stehen aber niedrige Flexibilität und teils eher hohe Spesen. Diese solltest du unbedingt zwischen den Instituten vergleichen!

Hypothekarkredit

Bevor dir ein Bauspardarlehen zugeteilt wird, dient meist eine Hypothek als Zwischenfinanzierung. Allerdings kannst als Immobilienfinanzierung auch nur eine Hypothek abschließen.
Diese Form der Immobilienfinanzierung zeichnet sich durch hohe Flexibilität aus. Weder Konditionen, noch Laufzeit oder Betrag sind produktspezifisch begrenzt. Derzeit kannst du einen variabel verzinste Finanzierung mit Hypothek schon für unter 2 % abschließen, sehr gute Bonität vorausgesetzt. Dabei können Laufzeiten von bis zu 40 Jahren für deine Immobilienfinanzierung vereinbart werden, abhängig von der Bonität und dem Alter des Kreditnehmers.
Wie beim Bauspardarlehen wird der Bank für die Wohnbaufinanzierung ein Pfandrecht ins C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. So dient dein Haus oder deine Wohnung als Sicherheit und die Bank kann sie im Fall deiner Zahlungsunfähigkeit auf den Erlös der Zwangsversteigerung deiner Immobilie zugreifen.

Fix oder variabel verzinste Immobilienfinanzierung?

So tief wie derzeit waren die Zinsen noch nie. Davon profitierst auch du als Kreditnehmer. Variabel verzinste Wohnbaufinanzierungen gibt’s schon unter 2 % p.a. In einem „normalen“ Zinsumfeld sind sogar Sparzinsen meist höher.
Wenn du aber einen variablen Immobilienkredit abschließt, sinkt und steigt dein Kreditzins gemäß der Zinsgleitklausel in deinem Vertrag. Meist dient ein Euribor- oder Libor-Zinssatz als Referenzzinssatz und die Bank rechnet einen fixen Aufschlag hinzu, der die Kosten und den Gewinnaufschlag der Bank widerspiegelt sowie deine Bonität.
Wenn die EZB mit dem nächsten Zyklus an Zinserhöhungen beginnt, wird auch der Referenzzinssatz in deinem Vertrag steigen und somit werden deine Konditionen teurer.

Steigende Zinsen in der Zukunft kannst du vermeiden, wenn du dich für eine Immobilienfinanzierung mit Fixzinssatz entscheidest. Dieser hat von Beginn weg einen höheren Zinssatz als ein vergleichbarer variabel verzinster Kredit, aber du kannst dir sicher sein, dass er für einen bestimmten Zeitraum gleich bleibt, egal wie sich die Zinsen an den Finanzmärkten entwickeln. In Zeiten „normaler“ Zinsen entgeht dir mit einem Fixzinssatz auch die Chance auf sinkende Zinsen. Derzeit ist die Chance auf noch bessere Konditionen jedoch minimal.

Wenn leicht steigende Zinsen für dich kein Problem sind, kannst du dich für einen Zinscap entscheiden. Ein Zinscap ist eine Zinsobergrenze, die in einem bestimmten Zeitraum nicht überschritten wird. Für einen bestimmten Prozentsatz der Kreditsumme kannst du dir beispielsweise einen Cap bei 5 % für 10 Jahre kaufen. Unterhalb von 5 % bewegt sich der Zinssatz wie in einem variablen Vertrag, würde er 5 % übersteigen, greift der Zinscap und dein Kreditzins bleibt bei 5 % eingefroren.Wenn du wissen möchtest, wie sich ein steigender Zinssatz auf deine Monatsrate auswirkt, kannst du das ganz leicht in unserem Kreditrechner ausprobieren!

Bei bereits laufenden Immobilienfinanzierungen, die vor einigen Jahren abgeschlossen wurden, sind die Kreditzinsen oft höher als sie bei einem Neuabschluss wären. In diesem Fall kann sich eine Umschuldung lohnen. Diese Umschuldung des Kredits ist aber auch mit Kosten verbunden. Ob du dir unterm Strich Geld sparst oder nicht, kommt auf den Einzelfall an. Am besten holst du dir mehrere Angebote und vergleichst!

Die Wohnbauförderung

Einen Teil der Wohnbaufinanzierung kann aus der Wohnbauförderung bestehen. Diese ist in erster Linie für Neubauten und Sanierungen gedacht und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Meist besteht die Wohnbauförderung aus rückzahlbaren, sehr günstigen Darlehen und/oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen.
Die Höhe ist gedeckelt und berechnet sich nach bestimmten, bundeslandspezifischen Formeln. In den meisten Fällen ist die Förderung höher, je umweltfreundlicher gebaut wird und Familien mit mehr Kindern erhalten oft höhere Wohnbauförderungen. Wir haben die unterschiedlichen Regelungen auf 9 Seiten für 9 Bundesländer zusammengefasst.

Wenn du die beste Immobilienfinanzierung für dich finden möchtest, dann kontaktiere einige der besten Bankberater Österreichs auf baningo.com! Hol dir Angebote von über 200 Beratern von mehr als 15 Banken und finde jenes, das zu dir und deinem Projekt passt!

Immobilienfinanzierungsrechner

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Wo kann ich Immobilienfinanzierungen vergleichen?

Immobilienfinanzierungen zu vergleichen, ist generell schwierig, weil sich die Angebote verschiedener Banken nicht nur durch den Zinssatz, sondern durch noch viele andere Parameter unterscheiden. So können unterschiedliche Institute verschiedene Sicherheiten verlangen, oder auf die Eintragung des Pfandrechts zugunsten der Hinterlegung der entsprechenden Urkunde verzichten. Daher reicht es nicht, nur auf die Konditionen zu achten – hol dir Angebote von Banken ein, und vergleiche die gesamten Angebote!

Wie finde ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind schwieriger und vermutlich auch teurer, aber nicht unmöglich. Vor allem, wenn du die finanzierte Immobilie als Kapitalanlage verwendest und vermieten möchtest, kann eine Vollfinanzierung durchaus möglich sein. Die Bank wird vermutlich etwas höhere Sicherheiten verlangen und von dir eine gute und solide Einkommenssituation erwarten, um eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen.

Bekomme ich eine Immobilienfinanzierung mit negativem KSV-Eintrag?

Ein negativer KSV-Eintrag kann deine Finanzierung erheblich verteuern bzw. zu einer Ablehnung führen. Solltest du einen negativen Eintrag in einer Kreditauskunftei haben, sprich diesen bei deinem Bankberater offen an! Gibt es einen guten Grund dafür, erkläre ihn deinem Berater. Es kann auch sein, dass in einer Kreditauskunftei ein fehlerhafter Eintrag steht. Diesen kannst du löschen lassen. Unser Tipp: Du hast Anspruch darauf, einmal jährlich eine kostenlose Auskunft über die Einträge zu deiner Bonität von den Kreditauskunfteien zu erhalten!

Welche Unterlagen brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?

Du bekommst deine Finanzierung umso schneller, je früher dein Berater alle Unterlagen von dir hat. Um zu einer schnellen Einschätzung deiner möglichen Konditionen zu kommen, kannst du schon beim ersten Gespräch Unterlagen mitbringen. Für eine Immobilienfinanzierung braucht deine Bank von dir beispielsweise einen Grundbuchauszug des jeweiligen Grundstücks, einen Gehaltsnachweis der Kreditnehmer, am besten über mehrere Monate, und eine Haushaltsrechnung, aus der hervorgeht, welche Kreditrate du dir leisten könntest. Möchtest du umschulden, nimm auch eine Restschuldbestätigung des betroffenen Kredits mit.

Wie bekommen Selbstständige eine Immobilienfinanzierung?

Für Selbstständige ist es oft eher schwierig, an einen Kredit zu kommen. Banken verlangen dann meist nicht nur Daten zu deiner finanziellen Situation, sondern auch zu jener deines Unternehmens. Oft werden dabei höhere Standards angesetzt als bei Arbeitnehmern und bessere Sicherheiten verlangt. Mit guter Bonitätsauskunft und einem finanziell erfolgreichen Unternehmen im Hintergrund ist auch für Selbstständige eine Immobilienfinanzierung möglich. Es kann auch hilfreich sein, sich dafür an Experten zu wenden, die die Vorgehensweisen von Banken bei Finanzierungen für Selbstständige besser kennen.

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