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Die Suche nach dem günstigsten Kreditangebot ist nicht immer ganz einfach. Selbst wenn du schon ein Angebot von deiner Bank hast, würden wir empfehlen weitere Angebot einzuholen. Nur so kannst du dir sicher sein, dass du nicht zu viel für deinen Kredit bezahlst.

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Die wenigsten von uns schaffen es, eine Immobilie rein aus den ersparten Eigenmitteln zu finanzieren. Bei den derzeit niedrigen Zinsen kann es sogar trotz ausreichendem Eigenkapital sinnvoll sein, ein Darlehen zu nehmen.

Wie auch immer deine Situation ist, der Immobilienkredit ist die richtige Lösung für dich und ermöglicht dir den Kauf deiner Immobilie. Eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung ist das Bauspardarlehen von einer Bausparkasse. Diese sind bei den derzeitigen Zinsen teurer als Immobilienkredite, bieten aber bei einem Zinsanstieg durch die Zinsobergrenze eine gewisse Sicherheit.

Wenn es sich bei der gewünschten Immobilie um ein Haus handelt, wird auch oft der Begriff Hauskredit verwendet. Wenn du nur ein Grundstück kaufst und dann eine Finanzierung für den Bau benötigst, werden öfters die Begriffe Baukredit bzw. Baufinanzierung verwendet.

Inhaltsverzeichnis:

Der Immobilienkredit als Hypothekarkredit

Wenn die Immobilienfinanzierung durch ein Pfandrecht im Grundbuch der Immobilie besichert wird (=Hypothek), spricht man auch von einem Hypothekarkredit. Der Hypothekarkredit ist durch die Besicherung ein günstiger Kredit, mit längerer Laufzeit.

Das gilt es beim Immobilienkredit zu beachten:

Kreditsumme

Die Kreditsumme beim Immobilienkredit ergibt sich aus dem benötigten Kapital für die Anschaffung der Immobilie inkl. Kaufnebenkosten abzüglich Eigenmittelanteil.

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Umstände bis zu 10% des Kaufpreises. Kostenpunkte sind Maklerprovisionen, Grundbucheintragungsgebühren, oder Notarkosten. Hier empfiehlt es sich – wenn möglich – zu verhandeln um letztlich die Finanzierungssumme zu reduzieren.

20% - 30% Eigenmittelanteil ist zu empfehlen

Eigenkapital bzw. Eigenmittel sind bei Immobilienkrediten von jeder Bank gerne gesehen. Zwar gibt es Banken, die unter bestimmten Umständen Vollfinanzierungen anbieten, in der Regel wird aber ein Eigenmittelanteil von 20% - 30% beim Immobilienkredit vorausgesetzt.

Zinsen

Die Kreditzinsen, die du als Kreditnehmer für einen Immobilienkredit bezahlen musst, errechnen sich folgendermaßen:

Referenzzinssatz (meist Euribor) + Bankenaufschlag

Den Referenzzinssatz kannst du als Kreditnehmer nicht beeinflussen. Wenn es sich um den Euribor handelt, dann solltest du aber unbedingt versuchen, den 3-Montas-Euribor als Basiszinssatz zu verhandeln, da dieser historisch immer etwas niedriger als andere, längerfristige Euribor-Zinssätze ist.

Die Höhe des Bankenaufschlag kannst du teilweise beeinflussen und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hierzu zählen:

  • Deine Bonität (Bankenrating)
  • Dein Eigenmittelanteil (je mehr, desto besser)
  • Deine Sicherheiten (Verkehrswert der Immobilie/ Hypothek, weitere Sicherheiten)

Unser Artikel „wie berechnet die Bank meine Kreditzinsen“ erläutert dir ganz genau, wie die Bank rechnet. Ein weiterer Artikel erklärt dir, wie du deine Bonität verbesserst und dein Kreditzinsen senken kannst.

Zinsbindung und Zinsobergrenzen

Eine fixe Zinsbindung bedeutet, dass du für eine bestimmte Dauer einen fixen Zinssatz zahlst. Ganz egal wie hoch der Basiszins ist. Wenn du heute einen Immobilienkredit mit einer fixen Zinsbindung abschließt, dann bedeutet das, dass du bei einem Zinsanstieg profitierst, weil du weiterhin von dem günstigen Konditionen profitierst.

Fallen die Zinsen jedoch, dann zahlst du mehr als du ohne fixe Zinsbindung zahlen würdest.

Eine Alternative zur Hypothek mit fixer Zinsbindung kann der Zinscap sein. Hierbei handelt es sich um eine Zinsobergrenze, die du als Kreditnehmer bei steigenden Zinsen nicht überschreitest. Der Vorteil ist, dass du bei niedrigen oder sogar fallenden Zinsen weiterhin profitierst.

Die Zinsobergrenze durch einen Zinscap kostet dich einen bestimmten Zinsbetrag. Hierbei helfen dir unsere Finanzierungsberater gerne weiter.

Laufzeit

Die Laufzeit bei der Hypothek ist mehr oder weniger eine Residualgröße. Das bedeutet, dass beim Immobilienkredit die Höhe der Kreditsumme und die Konditionen fixiert werden. Die Kreditlaufzeit lässt sich anschließend an deine Zahlungsfähigkeit bzw. Liquidität anpassen.

Hier gilt: je länger die gewünschte Kreditlaufzeit, desto niedriger sind deine monatlichen Raten. Hier gilt es jedoch zu beachten, dass du im Endeffekt mehr zurückzahlen musst, als bei einer kürzeren Kredit. Der Grund ist der Zinseszinseffekt.

Banken vergeben Hypotheken bzw. Immobilienkredite mit einer Vertragsdauer von bis zu 40 Jahren. Zu beachten ist jedoch, dass Banken normalerweise wollen, dass ein Darlehen vor Pensionsantritt zurückbezahlt werden sollte. Das macht auch Sinn, da mit Pensionsantritt das Einkommen für gewöhnlich deutlich sinkt.

Mit unserem Kreditrechner deine monatliche Kreditrate berechnen

Unser Kreditrechner für Annuitätendarlehen bzw. alle Arten von Krediten hilft dir ganz einfach dabei, deine monatliche Rate (Zinsen + Tilgung) zu berechnen. Gib hierfür einfach deine Kreditsumme, einen Zinssatz und die Laufzeit an.

Beim Zinssatz kannst du von 1-3% Zinsen für eine Hypothek ausgehen. Weitere Details dazu findest du auch in unserem Beitrag zum Wohnkredit inkl. Infografik.

Leistbarkeit des Immobilienkredites

Die Leistbarkeit einer Immobilienfinanzierung bestimmt ob dein Vorhaben von der Bank finanziert werden kann, oder nicht. Das gilt für jede Form von Immobilienkredit bzw. für alle Kredite und Finanzierungen.

Die Leistbarkeit wird von der Bank ermittelt. Auf baningo.com kannst du jedoch die selbe Berechnung schon vorab durchführen. Das funktioniert ganz einfach, so gehst du vor:

  1. Nutze unseren Kreditrechner und gib Finanzierungssumme, Zinsen und Laufzeit ein. Bei den Zinsen gibst du für einen Hypothekarkredit ca. 2% an. Bei der Laufzeit kannst du mal mit 20 Jahren beginnen. So erhältst du eine mtl. Kreditrate, die Zinsen und Tilgung umfasst.
  2. Nun führst du eine Haushaltsrechnung durch und stellst damit dein Haushaltsbudget fest. Hierbei stellst du deine monatlichen Einnahmen deinen monatlichen Ausgaben gegenüber. Hier wird immer auf Haushaltsebene gerechnet. Speziell bei Familien ist das wichtig. Lade dir unsere kostenlose Vorlage für die Haushaltsrechnung runter.
  3. Nachdem du hier ehrlich alle Ausgaben eingegeben hast (berücksichtige hier ausreichend Puffer – die Bank tut das ebenfalls), siehst du, wieviel Überschuss dir monatlich übrig bleibt, um die Kreditraten zu berechnen.

Wenn der Betrag kleiner ist als die monatliche Rate, ist dein Haushaltsbudget zu klein und du musst die Laufzeit im Kreditrechner entsprechend erhöhen, bis du dir die Kreditrate leisten kannst.

Wenn du das gemacht hast, dann hast du schon einen sehr guten Überblick darüber, wie dein Immobilienkredit in etwa aussehen wird.

Vergleichen ist wichtig – baningo.com macht es ganz einfach

Um den besten und günstigsten Immobilienkredit zu erhalten, ist das einholen und vergleichen von Angeboten extrem wichtig. baningo.com hilft dir dabei, absolut kostenlos!

Suche dir einfach in unserer Beratersuche mehrere Experten verschiedener Banken und schreibe Ihnen dein Anliegen. Schon erhältst du kostenlos Beratung und Angebote.

Alternativ kannst du uns auch sehr gerne persönlich kontaktieren. Dann helfen wir dir dabei die beste Beratung und die besten Konditionen für deinen Immobilienkredit zu erhalten. Ebenfalls kostenlos.

Die häufigsten Fragen zum Immobilienkredit

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

Wie viel Kredit du von der Bank bekommst, hängt in erste Linie davon ab, wie viel Einkommen dir im Monat für Kreditraten übrig bleibt. Um das herauszufinden verwendest du am besten den baningo Haushaltsrechner, listest deine Einnahmen und Ausgaben auf, und am Ende siehst du, wie viel monatliche Kreditrate du dir leisten könntest. Wenn du diese in den baningo Kreditrechner eingibst und dir aussuchst, wie lange der Kredit laufen soll, siehst du sofort, wie viel Immobilienkredit für dich drin wär, und wie sich eine Änderung des Zinssatzes auswirkt.

Wo finde ich den besten Immobilienkredit?

Den besten Immobilienkredit für dich findest du, wenn du dir Angebote von verschiedenen Banken einholst und diese miteinander vergleichst. Kredite von verschiedenen Banken unterscheiden sich nicht nur durch den Zinssatz, sondern auch durch andere Dinge, wie etwa den geforderten Sicherheiten, Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, tilgungsfreien Zeiträumen, Fixzinsperioden etc. baningo hilft dir dabei!

Welche Unterlagen braucht die Bank für einen Immobilienkredit?

Je eher du deiner Bank die nötigen Unterlagen bringst, desto schneller kommst du zu deinem Immobilienkredit! Nimm alles zu deinem Projekt mit, das du schon hast, etwa einen Grundbuchauszug, Kostenvoranschläge zur Abschätzung der Projektkosten, weiter Unterlagen zu den Sicherheiten für den Kredit, und auch Nachweise deiner finanziellen Lage, wie etwa Gehaltszettel.

Bis zu welchem Alter sollte ich den Immobilienkredit zurückzahlen?

Banken sind recht sensibel, wenn es um das Thema Kredit und Alter des Kreditnehmers geht. Möchtest du ohne lange Diskussionen gute Konditionen erreichen, zahle den Kredit zurück, bevor du das Pensionsalter erreichst. Je nach deinem Anstellungsverhältnis, kannst du mit der Bank darüber sprechen, mit deiner Abfertigung den Kredit zu tilgen. Planst du, dich recht lange in die Pension hinein zu verschulden, kann der Termin bei der Bank mühsam werden.

Sollte ich meinen Immobilienkredit umschulden?

Umschulden kann bei älteren Krediten durchaus sinnvoll sein. So haben etwa manche Bauspardarlehen noch die fixe Zinsuntergrenze bei 3%, wobei aber schon lange Kredite zu weit unter 3% vergeben werden. Auch andere fix verzinste Finanzierungen könnten heute zu weit günstigeren Konditionen abgeschlossen werden. Ob Umschulden nun sinnvoll ist, kann nur mit viel rechnen beantwortet werden. Prinzipiell gilt: Je länger die Restlaufzeit und je größer der Unterschied in den Konditionen, desto eher zahlt sich umschulden aus. Ist die aushaftende Summe schon gering, machen auch niedrigere Kreditzinsen kaum mehr einen Unterschied. Vergleiche immer den Gesamtbetrag, den du zurückzahlen müsstest, denn auch neuerliche Spesen und Gebühren fressen einen Teil der besseren Konditionen wieder auf.

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