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Was ist ein Wohnkredit?

Der Wohnkredit ist dein Schlüssel zum Eigenheim. Er finanziert den Kauf einer Immobilie, hilft dir aber auch bei der Renovierung bzw. Modernisierung deiner bereits vorhandenen Immobilie. Für viele Österreicher ist der Schritt, Eigentum zu kaufen und dafür einen Kredit aufzunehmen, die wichtigste Finanzentscheidung in ihrem Leben. Bei der Wohnfinanzierung sollte daher nichts überstürzt werden. Nimm dir ausreichend Zeit, dich zu informieren und Gespräche mit Experten zu führen. Bei uns findest du jede Menge Artikel zum Thema Wohnfinanzierung & Kredit und kannst unverbindlich mit unseren Kreditexperten Kontakt aufnehmen um das beste Angebot zu finden. Fülle dafür einfach unseren Wohnkredit-Rechner aus.

Schritt für Schritt zum Wohnkredit

Wieviel Kredit du aufnehmen kannst und wie hoch die Zinsen dafür sein werden, hängt von sehr vielen Faktoren ab, wie deinem Einkommen und deinen Sicherheiten. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist ebenfalls der Wert und die Kosten deiner Wunschimmobilie. Derzeit haben wir die Situation, dass die Kreditzinsen sehr niedrig sind, jedoch viele Immobilien sehr teuer geworden sind. Experten sprechen von Preissteigerungen von teilweise über 30 % in den letzten Jahren. Finde hier weitere Informationen rund um das Thema Wohnfinanzierung! Fachartikel zu diesem und anderen Finanzthemen findest du auch in unserem Ratgeber. 


Kredithöhe richtig einschätzen

Die Höhe deines Wohnkredits hängt von zwei Faktoren ab: Wieviel die gewünschte Immobilie kostet und wie viele Eigenmittel du bereits angespart hast. Bei den Kosten für die Immobilie musst du unbedingt die Nebenkosten beim Immobilienerwerb berücksichtigen. Diese fallen für Notar, Grundbuch, Immobilienmakler, Steuern etc. an und betragen zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises. Weitere Details dazu findest du hier.

Nebenkosten beim Immobilienerwerb

  • Maklerprovision: Die maximale Provision für Käufer definiert sich über den Kaufpreis. Bei Immobilien mit einem Wert von über EUR 48.448,51 dürfen 3 Prozent des Kaufpreises verrechnet werden. Hinzu kommen 20 Prozent gesetzliche Mehrwertsteuer.
  • Grunderwerbssteuer: Diese beträgt grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Ausnahmen gelten beim Kauf von nahen Verwandten.
  • Grundbuchsgebühr: Für die Eintragung im Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1 Prozent vom Kaufpreis zu bezahlen. Wenn dein Finanzierung hypothekarisch besichert wird – was fast immer der Fall sein wird – dann musst du für dieses Pfandrecht nochmals 1,2 Prozent vom Kaufpreis bezahlen. 
  • Anwalts- oder Notarkosten: Aufgrund der strengen Anforderungen bei Grundbucheinträgen ist es sinnvoll, sich von einem fachkundigen Anwalt oder Notar beraten bzw. unterstützen zu lassen. Hier musst du mit Kosten zwischen 1-3 Prozent des Kaufpreises rechnen. 

Nebenkosten beim Wohnkredit

  • Bearbeitungsgebühr: Diese beträgt beim Wohnkredit in der Regel zwischen 0,5 und 3 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe ist abhängig von mehreren Faktoren wie Bonität und Kredithöhe.
  • Schätzkosten für die Immobilie: Die Höhe der Schätzkosten für die Immobilie betragen beim Wohnkredit bis zu EUR 700,-. Die genaue Höhe ist davon abhängig, ob eine sogenannte "Schreibtischschätzung" durchgeführt wird, oder ein Experte die Immobilie persönlich begutachtet. Welche Schätzung beim Wohnkredit durchgeführt wird, hängt vom Immobilienwert und der Kredithöhe ab. Je niedriger beides ist, desto wahrscheinlicher ist die Schreibtischschätzung.

Eigenmittel beim Wohnkredit

Seit der Bankenkrise 2008 gelten strengere Regelungen für Banken, was die Vergabe von Wohnkrediten betrifft. Das gilt insbesondere für die Höhe der Eigenmittel bei einer Wohnfinanzierung. 

Tipp: Im Regelfall solltest du ca. 20-30 Prozent der Gesamtkosten bereits angespart haben.

In speziellen Fällen können die Eigenmittel bei Wohnkrediten auch niedriger angesetzt werden. Das hängt jedoch von einer Reihe von Umständen ab, wie zum Beispiel wie gut dich die finanzierende Bank bereits kennt. 

Wir empfehlen dir, nicht deine gesamtes Ersparnis in den Kauf einer Immobilie zu stecken, da du auch Geldreserven für Unvorhergesehenes benötigst.

Zusammenfassung und Beispielrechnung

Hier findest du ein Beispiel, wie sich die Kredithöhe ermittelt: 

Kaufpreis EUR 200.000,- + 10% Kaufnebenkosten EUR 20.000 = EUR 220.000,-
Eigenmittel 20% = EUR 44.000,-
Kaufpreis inkl. Nebenkosten EUR 220.000 - Eigenmittel EUR 44.000 = Kreditsumme vor Kreditnebenkosten EUR 176.000,- 
Kreditsumme EUR 176.000,-  + Nebenkosten Wohnkredit 2% EUR 3.520,- = endgültige Kreditsumme EUR 179.520,-


Wie setzt sich der Zinssatz für meine Finanzierung zusammen?

Die Höhe der Zinsen für deinen Kredit ergeben sich aus einem Basiszinssatz und einen Aufschlag auf diesen Zinssatz. 

Die meisten Wohnkredite sind variabel verzinst. Das bedeutet, dass der Zinssatz, den du zahlen musst, an einen Leitzinssatz – meist den EURIBOR– gekoppelt ist. Dieser stellt die Basis dar. Steigt dieser Leitzins, steigen auch die Zinsen für deinen Wohnkredit. Auf den Leitzins wird – abhängig von mehreren Faktoren wie deiner Kreditwürdigkeit und deinen Sicherheiten – ein Prozentsatz aufgeschlagen. So ergibt sich dein Zinssatz. 

Wie genau die Bank deinen Zinssatz für deine Wohnfinanzierung festlegt, wird ausführlich in unserem Artikel Wie berechnet die Bank meine Kreditzinsen behandelt. Dort findest du einen Überblick über die wichtigsten Faktoren und wie du dich gegen steigenden Zinsen schützen kannst. 

Deine Bonität – das Rating

Wie gut deine Kreditwürdigkeit ist, bestimmt maßgeblich den Zinssatz und die benötigten Sicherheiten beim Wohnfinanzierung. Maßgeblich bestimmt wird deine Bonität durch dein regelmäßiges Einkommen und deine laufenden Zahlungsverpflichtungen. Bereits laufende Kredite werden ebenfalls eingerechnet. Wenn du bei deiner Hausbank einen Wohnkredit aufnehmen möchtest, wird auch dein Kontoverhalten berücksichtigt.

Auch Bonitätsdatenbanken wie KSV und Crif werden zum Teil abgefragt. Wenn du hier einen negativen Vermerk hast, versuche, diesen erst löschen zu lassen, bevor du einen Wohnkredit beantragst.

Wichtig: Einmal im Jahr kannst du kostenlos eine Selbstauskunft beantragen.

Sicherheiten beim Wohnkredit

Sicherheiten reduzieren das Risiko für die Bank, falls du deinen Wohnkredit nicht zurückzahlen kannst. Die Faustformel lautet: Je niedriger das Risiko für die Bank, desto niedriger deine Kreditzinsen. Beim Wohnkredit geht es meist um Hohe Summen, weshalb die Bank im Regelfall auf eine ausreichende Besicherung bestehen wird. Hier ein Überblick:

Hypothekarische Besicherung beim Wohnkredit

Eine hypothekarische Besicherung beim Wohnkredit ist ganz normal. Im Volksmund spricht man davon, dass die Bank ins Grundbuch geht. Hierbei wird im Grundbuch im sogenannten Lastenblatt eine Hypothek zugunsten der Bank eingetragen. Wenn du deinen Wohnkredit zurückgezahlt hast, kannst du diese Eintragung löschen lassen. 

Keine Sorge: Sollte das Geld einmal trotzdem knapp werden, wird dir die Bank beim Wohnkredit nicht sofort dein Eigenheim wegnehmen. Daran hat die Bank kein Interesse. Wichtig ist, dass du in einem solchen Fall unverzüglich das Gespräch mit deinem Berater suchst. Dieser wird gemeinsam mit dir versuchen, eine Lösung zu finden. 

Weitere Sicherheiten

Zusätzlich zur Hypothek kann die Bank weitere Sicherheiten beim Wohnkredit verlangen. Beispiele hierfür sind eine Ablebensversicherung oder eine Bürgschaft. 

Berechnungsschema

Basiszinssatz (meist EURIBOR) + Zinsaufschlag (abhängig von Kreditwürdigkeit und Sicherheiten) = laufender Kreditzinssatz

Exkurs- Absicherung gegen steigende Zinssätze: Der Zinscap

Im derzeit niedrigen Zinsumfeld ist vielleicht auch ein Zinscap für deinen Wohnkredit interessant. So kannst du dir dauerhaft niedrige Zinsen sichern, wodurch du ruhig schlafen kannst. Mehr Informationen dazu findest du in unserem Artikel Zinscap für Kredite

Wie hoch werden meine Zinsen nun sein?

Wie gerade ausgeführt, hängt das von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, wobei der wichtigste Faktor deine Bonität ist. Die Arbeiterkammer hat hierzu einen Test durchgeführt, mit welchen Zinsen Konsumenten bei einem Wohnkredit rechnen müssen. Hierzu hat sie sieben Banken in Wien analysiert. Wir haben die wichtigsten Ergebnisse für dich zusammengefasst – bitte berücksichtige, dass, wie oben bereits beschrieben, der EURIBOR bei etwa null Prozent liegt. Da sich dein Zinssatz beim Wohnkredit durch Basiszins + Aufschlag errechnet, reflektieren die nun angegebenen Werte nur den reinen Aufschlag. Es handelt sich hierbei um Richtwerte. 

Tipp: monatliche Belastung mit Wohnkredit-Rechner berechnen

Jetzt Kreditrate berechnen und unverbindlich Angebote einholen.

Zinsen bei ausreichender Bonität

Bei ausreichender Bonität zahlen Kreditnehmer für ihren Wohnkredit im Schnitt zwischen 1,5 und 2 Prozent. Selbstverständlich bei hypothekarischer Besicherung.  

Zinsen bei bester Bonität

Kunden mit bester Bonität verrechnet die Bank einen Aufschlag von 1 bis 1,75 Prozent. Auch hier bei hypothekarischer Besicherung des Wohnkredites.

Infobox: Wohnkredit umschulden?

Die Umschuldung einer bestehenden Wohnfinanzierung kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein und sehr viel Geld ersparen.

Unter folgenden Aspekten kann die Umschuldung deiner Finanzierung sinnvoll sein:

  • Du möchtest von einem variabel verzinsten Kredit in einen Fixzinskredit
  • Deine finanzielle Lage hat sich massiv verbessert und du würdest nun ein viel besseres Angebot erhalten
  • Du hast vor ein paar Jahren ein Bauspardarlehen abgeschlossen und zahlst zu hohe Zinsen

Bist du dir unsicher? Frag einfach unverbindlich bei uns nach. Wir sagen dir, ob eine Umschuldung deines Hauskredits wirtschaftlich für dich sinnvoll ist. Fülle einfach unseren Wohnkredit-Rechner aus und unsere Kreditexperten melden sich unverbindlich bei dir.

Laufzeit beim Wohnkredit

Die Laufzeit bestimmt maßgeblich deine monatliche Kreditrate beim Wohnkredit. Je länger, desto niedriger sind diese. Berücksichtige jedoch, dass du bei längeren Laufzeiten in Summe mehr zurückbezahlen musst, da du für einen längeren Zeitraum Zinsen bezahlst. 

Beim Wohnkredit sind Laufzeiten von wenigen Jahren bis zu 40 Jahren möglich, wobei das von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Manche Banken finanzieren nur bis zu 30 Jahren. 

Bedenke, dass du deinen Kredit jedenfalls bis zum Pensionsantritt zurückbezahlt haben solltest. Für viele Banken ist eine Laufzeit in die Pension ein Ausschlusskriterium für Wohnkredite.  

Höhe und Leistbarkeit der monatlichen Kreditraten

Nun ist es an der Zeit, deine monatlichen Kreditraten zu berechnen und diese mit dem dir monatlich zur Verfügung stehenden Einkommen zu vergleichen. 

Monatliche Kreditrate mitttels Kreditrechner ermitteln

Du kannst die Höhe der monatlichen Wohnkreditraten einfach in unserem Kreditrechner berechnen. Hierfür musst du lediglich die Kredithöhe inkl. Nebenkosten und abzüglich deiner Eigenmittel eingeben, weiters die Höhe der Zinsen und die Laufzeit. Der Rechner berechnet nun die Höhe deiner monatlichen Raten für deinen Wohnkredit. 

Kann ich mir den Wohnkredit leisten? Die Haushaltsrechnung

Ob du dir die Raten für den Wohnkredit leisten kannst, kannst du mittels unserer Haushaltsrechnung ermitteln. Diese Berechnungen führen auch Banken durch. Ein positives Ergebnis ist die Grundvoraussetzung für eine positive Kreditentscheidung. Unsere Haushaltsrechnung kannst du kostenlos downloaden. Wir empfehlen dir, diese ehrlich auszufüllen, auszudrucken und zum Gespräch mit der Bank mitzunehmen. So kommst du noch schneller zu deinem Wohnkredit. 


Faustformel

Dein Wohnkredit ist leistbar, wenn folgende Formel erfüllt ist: (monatliches Haushaltseinkommen - monatliche Haushaltsausgaben) > monatliche Kreditrate

Rechenbeispiel für einen Wohnkredit

Gesamtkreditbetrag:€ 200.000,00,-
Laufzeit:30 Jahre/360 Monate
Sollzinssatz p.a.:1,125 %
Effektivzinssatz:1,4 %
diverse Gebühren :€ 6.880,-
monatliche Rate:€ 656,25,-
zu zahlender Gesamtbetrag:€ 236.250,99,-

Weitere Tipps zum Wohnkredit

  • Lies unseren Ratgeberartikel, wie du deine Bonität verbessern kannst, um Kreditzinsen zu sparen.
  • Verhandle bei den Nebenkosten, wie zum Beispiel der Provision für den Immobilienmakler.
  • Hol dir auf jeden Fall mindestens eine zweite Meinung zum geplanten Wohnkredit ein.
  • Hol dir auf jeden Fall auch ein zweites Angebot für den Wohnkredit ein. 

Wir vergleichen die Zinsen für deine Finanzierung bei den besten Banken in ganz Österreich:

Unsere Kreditexperten wissen genau, welche Wohnfinanzierung bei welcher Bank die günstigsten Zinsen bekommen wird und reicht daher gemeinsam mit dir nur bei den aussichtsreichsten Banken den Kreditantrag ein.

  • BAWAG P.S.K
  • Bank Austria
  • Raiffeisenbanken
  • Oberbank
  • BTV Bank
  • BKS Bank
  • Austrian Anadi Bank
  • Sparkassen
  • Hypo NÖ
  • Hypo OÖ
  • WSK Bank
  • SWK Bank

Und zahlreiche weitere…

Die häufigsten Fragen zum Wohnkredit

Wohnkredit: bei welcher Bank finde ich das beste Angebot für meine Wohnfinanzierung?

Eine allgemeingültige Aussage, welche Bank die besten Konditionen hat, ist von vielen Faktoren abhängig und daher kaum möglich. Banken ändern ihren Fokus (Kundensegmente bzw. Finanzierungs- und Einlagengeschäft) regelmäßig. Neben Bonität und Besicherung kann auch das die angebotene Zinssätze beeinflussen. Das beste Angebot findest du, wenn du unseren Wohnkredit-Rechner ausfüllst und mit einem unserer Kreditexperten in Kontakt trittst.

Gibt es Wohnkredite mit Hypothek?

Ja, in der Regel werden Wohnfinanzierungen mit einer Hypothek auf dein bestehendes oder zukünftiges Eigenheim abgesichert. Durch diese Sicherheit und einen gewissen Eigenmittelanteil (20-30 %) kann dir die Bank einen günstigeren Zinssatz anbieten, da das Risiko für die Bank sinkt.

Wohnkredit ohne Eigenkapital

Bei sehr guter Bonität und/oder einer zusätzlichen Besicherung zur Hypothek (wie zB Bürgschaft, Verpfändung eines Wertpapierdepots, etc.) ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich.

Wohnkredit mit zwei Kreditnehmern

Natürlich kannst du einen Wohnkredit auch zusammen mit deinem (Ehe-)Partner aufnehmen. Die Chancen für bessere Konditionen steigen dadurch.

Wohnkredit: fix oder variabel verzinst?

Dieses Thema ist sehr stark von der Zinsentwicklung in den nächsten Jahren abhängig – verbleiben die Zinsen auf dem aktuellen niedrigen Niveau, ist ein Kredit mit variabler Finanzierung günstiger. Sollte der Leitzinssatz in den nächsten Jahren allerdings wieder ansteigen, kann es (je nach Zinsentwicklung) sein, dass ein Fixzinskredit günstiger ist. Zusätzlich gibt es auch gemischte Modelle, bei denen du beispielsweise die ersten 10 Jahre einen fixen Zinssatz zahlst und für die Restlaufzeit eine variable Verzinsung vereinbarst. Auch zu diesem Thema stehen dir unsere Kreditexperten gerne zur Verfügung.

Wohnkredit ohne Grundbucheintrag?

Auch hier gilt: bei sehr guter Bonität, hohem Eigenkapital-Anteil und zusätzlichen Sicherheiten kann eine Finanzierung auch ohne Grundbucheintrag durchgeführt werden.

Noch Fragen?

Hast du weitere Fragen oder möchtest du konkrete Angebote anfordern? Dann sende uns unverbindlich eine Finanzierungsanfrage. Wir helfen dir gerne persönlich dabei, den besten Wohnkredit für dich zu finden!

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